REITs란 무엇일까? - 1

REITs: Real Estate Investment Trusts

흔히 투자 관련 기사나 방송을 볼 때, 리츠라는 단어를 들어보신 적이 있을 실 것 같습니다. "요즘 같은 시기에는 리츠에 꼭 들어가셔야 합니다", "부동산이 물가상승에 대해 효과적인 헷지 수단이 될 수 있다는 투자자들의 심리로 인해 리츠에 대한 관심 늘고 있습니다", 들으면서 이게 기업 이름인가? 싶으셨던 분들 꽤나 있었을 것 같습니다.

 

리츠 - REITs, 풀어서 Real Estate Investment Trusts, 직역하자면 부동산 신탁회사 혹은 부동산 투자 회사가 되겠습니다, 1960년에 시작된 이 제도는 단순하게 부동산 관련 사업을 통한 수익을 내는 기업이라고 생각하시면 편하실 듯합니다. 다만 일반적인 임대업과 다른 부분이 있다면, 투자자들로부터 자금을 조달받고, 그 자금으로 부동산 혹은 부동산에 관련 투자를 통해 발생한 수익의 90% 이상을 다시 투자자들에게 배당금으로 지급하는 방식으로 이루어집니다. 이런 이유로 인해 많은 분들이 리츠는 단순히 고배당 주식이라고 오해하시고는 합니다. 

 

당연한 이야기겠지만, 전 세계 리츠 시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 나라는 미국입니다 (66%), 그리고 가장 긴 역사를 가지고 있기도 합니다. REITs의 설립 조건은 아래와 같습니다. 모든 조건을 충족할 시에 REITs로 인정받아 법인세를 감면 혹은 완전 면제받게 됩니다.

• 전체 자산의 75% 이상이 부동산, 현금, 미국 국채로 이루어져 있는 경우
• 총수입의 75% 이상이 임대업, 부동산 대출 이자 혹은 부동산 매매에서 발생하는 경우
• 과세소득의 90% 이상을 주주에게 배당금 형식으로 지급하는 경우
• 법인으로 납세 의무 요구에 충족한 경우
• 이사회 혹은 주주총회를 통해 관리하는 경우
• 회사 설립 후 1년 후 최소 100명의 주주 유지하는 경우
• 총 발행된 주식 중 50% 이상을 5인 미만 개인이 소유하지 않는 경우

1. REITs의 장점

요즘 집값 참 비싸죠? 개인이 부동산을 소유하려면 꽤나 많은 자금이 필요합니다. 토지, 주택, 상가, 오피스텔, 빌딩, 이 뭐가 되었든 일정 수준의 목돈이 필요하게 됩니다. 여기에 큰돈 들여 부동산을 매입했더니, 관리비 외에도 보유세며 양도세며 각종 세금이 기다립니다. 그런데.. 이 동네 유동인구가 적어 가게가 잘 안 들어오기까지 하네요? 어쩔 수 없이 상가를 내놨는데 연락한 통이 없습니다. 물론 살짝 오버한 감이 있지만, 개인이 부동산에 투자할 때는 금전적인 부담 외에도 많은 리스크가 존재합니다.

 

이 모든 고민을 한 번에 해결해줄 수 있는 것이 바로 REITs입니다. REITs는 개인 투자자가 소액으로도 부동산에 간접적으로 투자할 수 있게 해주는 기업입니다. 기본적인 구조는 아래 이미지를 참조하시길 바랍니다. 미국 내에만 225개의 상장된 REITs 기업이 존재하며, 특정 기업에다 투자하는 것이 부담스러울 경우 수많은 REITs 관련 ETF도 존재합니다. 또 곧바로 리츠의 종류에 대해서도 설명하게 되겠지만, 리츠 내에도 다양한 산업이 존재하니 자신의 선호하는 기업을 선택할 수 있는 점도 매우 매력적으로 느껴집니다. 그 외에도, REITs에 투자하면 위에서 부동산 구매하는 예를 들면서 나왔던 단점들도 간단히 해결할 수 있습니다.

 

REITs의 장점을 요약하자면 위에 언급한 유동성 외에도 여느 상장된 주식과 같은 투명한 정보공개 (예: 재무제표, 기업의 법적 의무)로 인한 보다 안정적인 투자가 가능하며, 평균 이상의 수익률 (기본적으로 미국의 리츠 연평균 수익률은 12%이며, S&P500에 등록된 동일 업종 기업보다도 높은 수익을 기록했습니다, 16.7% vs 14.2%), 그리고 다양성 정도가 있을 것 같습니다.

출처: 리츠정보시스템 (http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100)

2. REITs의 유형

리츠에는 4가지 유형이 존재합니다.

 

1. Equity REITs (지분형)

부동산 임대 관련 사업을 하는 기업

 

2. Morgage REITs (mREITs, 모기지형)

부동산 관련 대출 사업을 하는 기업

 

3. Public Non-Listed REITs (PNLRs, 비상 장형)

미국 증권거래위원회(SEC)에는 등록되어있지만, 증권거래소에 상장되지 않고, 최소 투자 금액이 있습니다.

최소 투자 금액은 일반적으로 $1000에서 $2500의 초기 투자금을 필요로 합니다. 

 

4. Private REITs (사모형)

증권거래위원회나 증권거래소에 등록돼있지 않은 기업으로 기관에게만 판매가 가능합니다.

3. REITs의 섹터별 종류

• Office REITs (오피스) - 오피스 사무공간 임대
• Industrial REITs (산업) - 산업용 건물 임대 (예: 물류창고, 제조시설 등등)
• Retail REITs (리테일) - 리테일 건물 임대 (예: 쇼핑몰, 아웃렛몰, 상가 등등)
• Lodging/ Resorts REITs - 호텔/ 리조트 건물 임대
• Residential REITs - 주거용 부동산 임대 (예: 아파트, 단독주택 등등)
• Timberlands REITs - 벌목 부지 리츠
• Health Care REITs - 헬스케어 리츠 (예: 의료기관, 양로원 등등)
• Self-Storage REITs - 창고 대여 산업
• Infrastructure REITs - 인프라 리츠 (예: 5G 통신시설 , 에너지 파이프라인 등등) 
• Data Centers REITs - 데이터 센터
• Diversified REITs - 다각화 리츠 (예: 오피스 임대와 산업용 건물 임대를 같이 운영하는 경우)
• Specialty REITs - 스페셜티 리츠 (예: 광산, 교도소, 영화관, 카지노 등등)
• Mortgage REITs - 부동상 대출

4. REITs 기업 (2019년 시가 총액 기준)

2019년 시가총액 기준 REITs 기업 순위

5. REITs 기업 (2021년 시가 총액 기준)

2021년 시가총액 기준 REITs ETF 순위

최근 시장의 변동성이 커지고, 인플레이션에 대한 우려가 고조되는 가운데 리츠 투자에 대한 관심이 커지고 있는 듯합니다. 그래서 오늘은 리츠가 무엇인가 대해서 짤막하게나 글을 써보았습니다. 사실 추가해야 할 정보가 아직 많이 남아있지만, 글이 너무 길어지는 바람에 2부에서 이어서 글 작성하도록 하겠습니다.

 

*이 글은 리츠를 소개하기 위한 글일 뿐이며, 매수, 매도에 대한 추천이 아닙니다